زمین فاقد کاربری چیست؟

در ساده‌ ترین تعریف زمین فاقد کاربری به قطعه زمینی گفته می شود که در اسناد رسمی و طرح‌های جامع و تفصیلی شهری یا روستایی (مانند طرح هادی)، هیچگونه استفاده مشخصی (مانند مسکونی، تجاری، زراعی، صنعتی یا خدماتی) برای آن تعریف و تصویب نشده است. این زمین ها در نقشه‌ های شهرداری یا دهیاری، در پهنه‌ بندی‌ های استاندارد قرار نمی گیرند و به نوعی بلاتکلیف هستند. در اسناد ثبتی یا استعلام‌ های شهرداری ممکن است در مقابل بخش نوع کاربری عبارتی مانند فاقد کاربری سایر، در دست بررسی یا حتی سفید (خالی) قید شده باشد.

اگر هنگام معامله چنین زمین‌ هایی دچار ابهام شدی یا نیاز به راهنمایی داشتی مشورت با بهترین وکیل ملکی شیراز می تواند جلوی بسیاری از مشکلات بعدی را بگیرد و مسیر استعلام‌ها و تغییر کاربری را برایت روشن کند.

ویژگی های زمین فاقد کاربری

شناسایی زمین فاقد کاربری از طریق چند شاخص مشخص امکان‌ پذیر است؛ مهم ترین آن‌ ها وضعیت حقوقی و سندی ملک است که در استعلام شهرداری یا دفترچه عوارض، نوع کاربری در آن ذکر نشده و عباراتی مانند فاقد کاربری یا پهنه سفید دیده می شود. این زمین‌ ها معمولا فاقد زیرساخت‌ هایی مانند آب، برق، گاز و فاضلاب هستند زیرا ارائه خدمات شهری به املاکی انجام می شود که کاربری مشخص دارند. از نظر موقعیت مکانی، چنین اراضی غالبا در حاشیه شهرها، محدوده‌ های تازه‌ الحاق‌ شده یا نواحی بین دو پهنه کاربری متفاوت قرار دارند و بسیاری از آن ها قطعات بزرگ و تفکیک‌ نشده‌ اند که منتظر تصویب طرح‌ های توسعه آتی هستند.

چرا برخی زمین ها فاقد کاربری هستند؟

دلایل مختلفی برای وجود زمین فاقد کاربری وجود دارد و بیشتر آن‌ ها به فرآیندهای پیچیده و کند برنامه ریزی شهری و روستایی برمی گردد. مهم‌ترین دلیل، عقب‌ماندن طرح‌ های تفصیلی از رشد سریع شهرهاست؛ یعنی وقتی مناطق جدید (معمولا اراضی بایر یا کشاورزی حاشیه شهر) به محدوده شهری اضافه می شوند اما هنوز طرح تفصیلی جدید برای آن‌ها تهیه و تصویب نشده است، زمین‌ ها حالت فاقد کاربری پیدا می کنند. دلیل دیگر اختلافات حقوقی و مالکیتی است؛ مثل اختلافات ورثه‌ ای، تداخل با اراضی ملی یا موقوفات، یا تعارض بین نهادها که باعث می شود تخصیص کاربری تا زمان رفع مشکل متوقف شود. در برخی موارد هم این وضعیت کاملا عمدی و برنامه‌ ریزی‌ شده است.

آیا ساخت و ساز در زمین فاقد کاربری ممکن است؟

پاسخ قانونی و قطعی این است که ساخت‌ و ساز در زمین فاقد کاربری کاملا ممنوع و غیر قانونی است. هیچ نهادی نه شهرداری، نه دهیاری و نه جهاد کشاورزی برای زمینی که کاربری آن مشخص نشده، پروانه ساخت یا حتی مجوز دیوارکشی صادر نمی کند، زیرا اساس نظام شهرسازی بر تعیین کاربری و سپس صدور مجوز مطابق همان کاربری است. ساخت‌ و ساز در این اراضی یکی از رایج‌ ترین تخلفات بوده و تقریبا همیشه به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می شود که در اکثر موارد به دلیل عدم رعایت اصول شهرسازی رأی تخریب صادر می کند؛ حتی اگر به‌ندرت جریمه نقدی تعیین شود، این جریمه‌ ها هم سنگین‌ اند و هم باعث قانونی شدن بنا نمی شوند. تنها مسیر مجاز طی‌کردن فرآیند اداری تعیین یا تغییر کاربری و دریافت مصوبه رسمی کمیسیون های مربوطه (مثل کمیسیون ماده ۵) است

مراحل قانونی تغییر کاربری زمین فاقد کاربری

تبدیل زمین فاقد کاربری به زمینی با کاربری مشخص یک فرآیند اداری پیچیده طولانی و بدون هیچ تضمین موفقیت است. این فرآیند که به‌ نوعی تعیین کاربری محسوب می شود با مراجعه مالک یا وکیل او به نهاد متولی آغاز می گردد؛ شهرداری برای اراضی داخل محدوده شهری و بخشداری یا جهاد کشاورزی برای اراضی خارج از محدوده. مالک باید با ارائه سند معتبر، نقشه‌ های ثبتی و UTM، درخواست رسمی برای تعیین تکلیف کاربری یا تخصیص کاربری ثبت کند.

پس از آن پرونده وارد مرحله کارشناسی در واحد های شهرسازی و معماری می شود و سپس به کمیسیون‌ های تخصصی ارجاع می گردد؛ در اراضی داخل محدوده، کمیسیون ماده ۵ تصمیم گیرنده است و در اراضی بیرون از محدوده، اخذ تاییدیه‌ های جهاد کشاورزی، محیط‌ زیست و سایر مراجع ضروری است. این کمیسیون‌ ها بر اساس طرح جامع، نیازهای منطقه و منافع عمومی تصمیم می گیرند و ممکن است با کاربری پیشنهادی موافقت کنند، آن را رد کنند یا کاربری دیگری را تصویب نمایند. فرآیندی که گاهی ماه‌ ها یا حتی سال ها زمان می برد.

هزینه های تغییر کاربری زمین

یکی از اشتباهات رایج درباره زمین فاقد کاربری این است که تصور می شود با موافقت تغییر کاربری همه‌ چیز تمام شده است؛ در حالی‌ که این فقط آغاز هزینه‌ هاست. شهرداری و دولت تغییر کاربری را ایجاد یک ارزش افزوده بزرگ برای مالک می دانند و در نتیجه، عوارض سنگینی تحت عنوان عوارض تغییر کاربری یا بهای خدمات دریافت می کنند. میزان این عوارض بسته به متراژ زمین، نوع کاربری درخواستی (کاربری تجاری بسیار گران‌ تر از مسکونی است)، موقعیت ملک و قیمت کارشناسی منطقه‌ ای تعیین می شود و معمولا درصدی از ارزش افزوده‌ی ایجاد شده را شامل می گردد که می‌تواند مبلغی بسیار بالا باشد.

استعلام زمین فاقد کاربری چگونه انجام می‌شود؟

انجام استعلام زمین فاقد کاربری مهم ترین اقدامی است که باید قبل از امضای مبایعه‌نامه و پرداخت هر مبلغی انجام شود زیرا تنها نهادهای رسمی می توانند وضعیت واقعی ملک را اعلام کنند. برای این کار باید با پلاک ثبتی یا نقشه UTM به مرجع مربوطه مراجعه کنید : اگر ملک در محدوده شهر است، شهرداری و واحد شهرسازی مسئول صدور گواهی نوع کاربری یا استعلام طرح تفصیلی هستند؛ اگر ملک در روستا یا خارج از بافت شهری قرار دارد، دهیاری بخشداری و اداره جهاد کشاورزی مراجع اصلی محسوب می‌ شوند. نتیجه استعلام که در قالب یک نامه رسمی ارائه می‌ شود، وضعیت دقیق ملک را مشخص می کند و اگر در آن عباراتی مانند فاقد کاربری ، سایر، پهنه سفید، بدون کاربری در طرح یا در دست مطالعه نوشته شده باشد، یعنی با زمین فاقد کاربری مواجه هستید.

خرید و فروش زمین فاقد کاربری قانونی است یا خیر؟

از نظر قانون ثبت، خرید و فروش زمین فاقد کاربری در صورتی که سند مادر معتبر مانند سند تک برگ یا بنچاق داشته باشد کاملا قانونی است و شما می توانید مالکیت آن را از طریق مبایعه‌ نامه یا سند قطعی در دفترخانه منتقل کنید؛ اما مشکل از جایی آغاز می شود که خریدار قصد استفاده از ملک را دارد در حالی‌که قانونا هیچ حقی برای ساخت‌ و ساز یا بهره‌ برداری ندارد. ریسک اصلی این زمین‌ ها دقیقا در فاصله بین مالکیت قانونی و محدودیت شدید استفاده قانونی است؛ یعنی فروشنده معامله‌ ای صحیح انجام داده اما خریدار با ملکی مواجه می شود که در کوتاه‌ مدت تقریبا هیچ بازدهی ندارد و حتی عوارض نگهداری نیز بر عهده اوست.

بنابراین خرید چنین زمین‌ هایی قانونی اما پرریسک و بلندمدت است و باید با این فرض وارد معامله شد که شاید تغییر کاربری هیچ‌ وقت اتفاق نیفتد یا سال‌ ها طول بکشد. در چنین مواردی مشورت با بهترین وکیل شیراز می تواند از بروز خسارت‌ های سنگین جلوگیری کند و تصویر روشنی از آینده ملک در اختیار خریدار بگذارد. به‌طور کلی هر زمینی که فاقد کاربری است اما با قیمت نزدیک به زمین مسکونی فروخته می شود معمولا یک معامله‌ ی زیان ده به حساب می‌ آید.

 *** این مطلب در سرویس گزارش آگهی منتشر شده و تبلیغاتی می باشد؛ لذا جماران هیچ توصیه در رابطه با انجام فعالیت فوق ندارد.