در سالهای اخیر، توجه فعالان بازار سرمایه به ابزارهای غیر مستقیم سرمایهگذاری در بخش املاک و مستغلات افزایش یافته است. یکی از این ابزارها، صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (معروف به REIT یا Real Estate Investment Trust ) هستند که به سرمایهگذارانی با سرمایههای خرد اجازه میدهند در بازار ملک مشارکت کنند. در ایران نیز این ابزار تحت چارچوب بازار سرمایه تعریف شده و برخی صندوقها تحت عنوان «صندوق املاک و مستغلات» در بورس یا فرابورس قابل معامله هستند.
صندوق املاک و مستغلات در بورس ایران
در سالهای اخیر، توجه فعالان بازار سرمایه به ابزارهای غیر مستقیم سرمایهگذاری در بخش املاک و مستغلات افزایش یافته است. یکی از این ابزارها، صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (معروف به REIT یا Real Estate Investment Trust ) هستند که به سرمایهگذارانی با سرمایههای خرد اجازه میدهند در بازار ملک مشارکت کنند. در ایران نیز این ابزار تحت چارچوب بازار سرمایه تعریف شده و برخی صندوقها تحت عنوان «صندوق املاک و مستغلات» در بورس یا فرابورس قابل معامله هستند.
مفهوم صندوق املاک و مستغلات
صندوق املاک و مستغلات یا REIT به صندوقی گفته میشود که وجوه سرمایهگذاران را جمعآوری کرده و آن را عمدتاً در داراییهای ملکی درآمدزا (مانند ساختمانهای اداری، تجاری، هتل، املاک اجارهای) سرمایهگذاری میکند، سپس سود حاصل از اجاره یا افزایش قیمت این املاک را میان سرمایهگذاران تقسیم مینماید.
ساختار و ویژگیها
در این بخش ساختار کلی صندوقها و ویژگیهای مهم آنها را بررسی میکنیم:
- سرمایهگذاری خرد: افراد با سرمایههای خرد نیز میتوانند وارد بخش املاک شوند، بدون اینکه لازم باشد ملک کامل بخرند.
- نقدشوندگی بیشتر نسبت به خرید مستقیم ملک: چون واحدهای صندوق قابل معامله هستند، نسبت به خرید و فروش ملکِ واقعی، فرآیند سریعتری دارد.
- شفافیت و قانونمداری: این صندوقها تحت نظارت بازار سرمایه هستند، گزارشهای مالی میدهند و داراییهایشان طبق مقررات ارزشگذاری میشود.
- ترکیب دارایی: صندوقها معمولاً بخش عمدهای از دارایی را به املاک اختصاص میدهند و بخش کوچکی را ممکن است در اوراق یا سپرده بانکی قرار دهند.
- ریسکها: مثل هر سرمایهگذاری دیگر، شامل ریسکهای بازار املاک، ریسک مدیریت، ریسک نقدشوندگی، ریسک نرخ بهره و … است.
مزایا و معایب صندوق املاک و مستغلات
از جمله مزایای سرمایهگذاری در صندوق املاک و مستغلات میتوان موارد زیر را عنوان کرد:
- امکان سرمایهگذاری در بخش مسکن با سرمایه اندک.
- تنوع پرتفوی و امکان کاهش ریسک کلی.
- مدیریت حرفهای داراییها توسط صندوق.
- معافیت مالیاتی (در شرایط مشخص) و هزینه معاملاتی پایینتر نسبت به ملک مستقیم.
و در مقابل معایب شامل:
- بازدهی ممکن است کمتر از خرید مستقیم ملک باشد.
- امکان تفاوت قیمت واحدهای صندوق با ارزش واقعی داراییها وجود دارد.
- ریسکهای مرتبط با بازار مسکن و شرایط اقتصادی (مثلاً نرخ بهره بالا، رکود بازار مسکن) همچنان وجود دارد.
نکات عملی برای سرمایهگذار
برای انتخاب بهتر یک صندوق املاک، توصیه میشود موارد زیر بررسی شود: نوع داراییها، سابقه عملکرد، نقدشوندگی، قیمت صدور/ابطال، کارمزدهای مدیریتی، گزارشهای مالی، ترکیب دارایی و ریسکهای خاص صندوق.
در اینجا خصوصاً توجه به « لیست صندوق های ETF» املاک مهم است، به این معنا که واحدهای صندوق قابل معامله در بازار باشند و نه صرفاً صدور و ابطال.
همچنین لازم است درک کنیم که بازارهای دیگر؛ مثلاً «ارزهای دیجیتال» یا ابزارهای مالی پیشرفتهتر مثل « اختیار معامله (آپشن بامبو فاند)» نیز وجود دارند، ولی این مقاله تمرکز بر صندوق املاک و مستغلات دارد و نه آن ابزارها، لذا صرفاً به آنها به عنوان نکته ای جانبی اشاره میشود.
لیست نماد صندوقهای املاک و مستغلات در بورس ایران
در ایران، تنها تعداد محدودی صندوق املاک و مستغلات فعال هستند. آنچه در سایتها و مراجع مختلف منتشر شده است، به شرح زیر است:
- صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات مدیریت ارزش مسکن با نماد «ارزش مسکن»
- صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات نیکرای با نماد «دانیک»
- صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات مالک آتیه مسکن با نماد «مالک آتیه»
- صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات امین شهر یکم با نماد «امین شهر»
صندوق ارزش مسکن (نماد «ارزش مسکن»)
- تاریخ آغاز فعالیت: ۱۵ آبان ۱۴۰۱.
- NAV صدور/ابطال بهروزرسانی شده به تاریخ ۱۴۰۴/۰۷/۰۱ برابر حدود ۱۱٬۳۷۱ ریال بوده است.
- کل خالص ارزش داراییها گزارش شده حدود ۱,۸۷۶ میلیارد ریال.
- طبق یک منبع: «لیست صندوقهای املاک و مستغلات در ایران عبارتند از …» که این صندوق نیز در آن لیست آمده است.
صندوق نیک-رای (نماد «دانیک»)
- تأسیس در سال ۱۴۰۲.
- هدف: ایجاد فرصت سرمایهگذاری در بخش املاک با سرمایه خرد.
- مشخصات اولیه ذکر شده است، اما اطلاعات جامع عملکرد یا NAV نسبت به صندوق ارزش مسکن کمتر در دسترس عمومی است.
صندوق مالک آتیه (نماد «مالک آتیه»)
- این صندوق نیز یکی دیگر از صندوقهای املاک و مستغلات قابل معامله است.
- NAV صدور یک واحد: حدود 11٫613 ریال (۱۴۰۴/۰۷/۱۵) گزارش شده است.
- پذیرهنویسی اولیه این صندوق در اردیبهشت ۱۴۰۴ اجرا شده است.
صندوق امین شهر یکم (نماد «امین شهر»)
بر اساس آخرین اطلاعات منتشرشده، ارزش خالص دارایی هر واحد (NAV) صندوق در محدوده ۱۱٬۰۰۰ تا ۱۲٬۰۰۰ ریال در نوسان است و پرداخت سود نقدی بهصورت دورهای انجام میگیرد. این صندوق از منظر شفافیت گزارشدهی، ترکیب دارایی متعادل و نقدشوندگی مناسب در فرابورس، جزو صندوقهای معتبر حوزه املاک به شمار میرود.
لیست بهترین صندوق های املاک و مستغلات
بنابراین، لیست صندوقهای املاک و مستغلات در بورس ایران به طور خلاصه به این شکل است:
- ارزش مسکن (ETF املاک)
- دانیک
- مالک آتیه مسکن
- امین شهر یکم
این لیست به نوعی « لیست صندوق های ETF» املاک در ایران به شمار میرود و برای سرمایهگذاران علاقهمند به بازار املاک قابل بررسی است.
معرفی و تحلیل بهترین صندوق املاک و مستغلات
حالا سوال مهم: کدام صندوق از میان این گزینهها را میتوان «بهترین» نامید؟ و بر چه اساسی؟
معیارهای انتخاب بهترین صندوق املاک
برای این امر، معیارهایی که پیشتر عنوان شد، باید لحاظ شوند: سابقه عملکرد، ترکیب دارایی، نقدشوندگی، کارمزد، شفافیت، مدیریت صندوق، ارزش NAV، و تطبیق با شرایط بازار مسکن.
بررسی اجمالی گزینهها
- صندوق ارزش مسکن: سابقه نسبتاً بیشتر دارد، دادههای NAV قابل دسترسی است، نقدشوندگی نسبتاً بهتر ممکن است باشد.
- صندوق نیک-رای: تازه تأسیس، سابقه کم، دادههای عملکرد محدود.
- صندوق مالک آتیه: نوپا، NAV گزارش شده دارد ولی بازده تاریخدار کمتری دارد.
با توجه به این، به نظر میرسد که صندوق ارزش مسکن گزینه قابل اعتمادتری برای بررسی اولیه باشد.
چرا صندوق ارزش مسکن را میتوان بهترین دانست؟
۱. سابقه فعالیت: این صندوق از آبان ۱۴۰۱ آغاز شده و لذا نسبت به دو گزینه دیگر داده بیشتری دارد.
۲. دسترسی به اطلاعات: NAV و صورت داراییها برای این صندوق منتشر شده است.
۳. شفافیت و اعتماد: تحت مدیریت شرکت معتبر و بازار سرمایه ایران.
۴. نقدشوندگی خوب: به دلیل قابل معامله بودن در بورس، احتمال نقدشوندگی بهتر دارد نسبت به پروژههای خصوصی املاک.
۵. تنوع و ساختار: چون صندوق املاک و مستغلات است، ریسکهای بازار سهام مستقیم را ندارد و میتواند گزینهای برای تنوعبخشی پرتفوی باشد.
موارد احتیاط
- بازدهی تاریخی این صندوقها هنوز زیاد نیست و مقایسه با خرید مستقیم ملک یا سایر ابزارها ممکن است کمتر باشد.
- بازار مسکن، به ویژه در ایران، تحت تأثیر عوامل متعددی مثل نرخ بهره، تورم، بخشنامههای دولتی، عرضه و تقاضا و سیاستهای مالی قرار دارد؛ لذا ریسکهای خارجی وجود دارد.
- نباید فقط به عدد NAV توجه کرد؛ قیمت معاملاتی واحد صندوق ممکن است بیش از ارزش ذاتی باشد یا کمتر.
- برای سرمایهگذاری، همچنان باید بودجه، افق زمانی، تحمل ریسک و سایر گزینهها مثل صندوق سهامی، اوراق بهادار، یا حتی « قیمت ارزهای دیجیتال » یا «اختیار معامله (آپشن بامبو فاند)» را در نظر گرفت، ولی آن ابزارها مبحث جداگانهای هستند.
نکات تکمیلی و جمعبندی
مقایسه با سایر ابزارها
- در مقایسه با سهام شرکتهای ساختمانی، صندوق املاک ممکن است ریسک کمتری داشته باشد، اما بازده آن نیز ممکن است کمتر باشد.
- در مقایسه با خرید مستقیم ملک، هزینه و زمان بسیار کمتر، اما احتمال بازده بالا نیز کمتر است.
توصیههای عملی برای سرمایهگذاران
- پیش از سرمایهگذاری، امیدنامه صندوق، گزارشهای مالی، ترکیب داراییها و دادههای NAV را بخوانید.
- هدف و افق سرمایهگذاری خود را مشخص کنید: آیا به دنبال رشد بلندمدت هستید یا دریافت سود دورهای؟
- از وضعیت بازار مسکن مطلع باشید: نرخ بهره بانکی، تورم، سیاستهای دولتی، عرضه و تقاضای ملک.
- واحدهای صندوق را در قیمت مناسب بخرید؛ حواستان به حباب احتمالی قیمت معاملاتی باشد.
- به نقدشوندگی توجه کنید: هرچقدر فشار فروش بیشتر شود یا بازار مسکن دچار رکود، ممکن است نقدشوندگی کند شود.
- متنوعسازی کنید؛ سرمایهگذاری در فقط یک صندوق املاک یا فقط در املاک کافی نیست. پرتفوی خود را به چند دارایی مختلف اختصاص دهید.
*** این مطلب در سرویس گزارش آگهی منتشر شده و تبلیغاتی می باشد؛ لذا جماران هیچ توصیه در رابطه با انجام فعالیت فوق ندارد.
