گروه اقتصادی: ناصر ذاکری، کارشناس اقتصادی و پژوهشگر توسعه با بیان اینکه دشواری موجود در حوزه مسکن در طول سالهای اخیر ابعاد گستردهای پیدا کرده، و اینک برای توصیف آن باید از واژه بحران استفاده کرد، تاکید کرد: از اوایل دهه ۱۳۷۰ تاکنون بخش مسکن در اقتصاد ما تحت سیطره نظام بازار آزاد بوده، و مداخلات دولتها و اعمال محدودیتها به این عملکرد آزادانه، در سطحی بسیار ناچیز بودهاست. پس سخن گزافی نیست اگر وضعیت موجود حاکم بر بخش مسکن را نتیجه عملکرد آزادانه عوامل عرضه و تقاضا در قالب نظام بازار آزاد بدانیم. با گذشت بیش از سه دهه، نتیجه و دستآورد حاکمیت تقریباً مطلق و بیدردسر نظام بازار آزاد بر بخش مسکن، فقط تشدید بحران مسکن بودهاست. به بیان دیگر چنین حاکمیتی نهتنها منتهی به ظهور «معجزه بازار» به تعبیر میلتون فریدمن اقتصاددان مشهور نشدهاست، بلکه دقیقا معجزهای در جهت منفی را با گسترش فقر صورت دادهاست.
یکی از علل ناکامی طرحهای مسکن، انتخاب پیشفرضهای نادرست درباره این موضوع بودهاست
ناصر ذاکری در گفت وگو با جماران، با بیان اینکه در طول بیش از سه دهه گذشته دولتهای مستقر هرکدام به سهم خود برنامههایی را برای حوزه مسکن مطرح کرده و به اجرا گذاشتهاند، بااینحال دشواریهای این حوزه هرگز کمرنگتر نشده، و سال به سال بر شدت آنها افزوده شده است، اظهارداشت: این بدان معنی است که این برنامهها در عمل نتیجه مثبتی دربرنداشته، و کمکی به حل مشکل نکردهاند. بیتردید موفقیت یک دولت در حل چنین مشکلی و کاستن از شدت آتش آن، در درجه نخست در گرو داشتن درک صحیح از صورت مساله و به عبارت دیگر انتخاب زاویه درست نگریستن به موضوع و اندیشیدن در مورد آن است. ازاینرو نمیتوان این ادعا را نامربوط تلقی کرد که یکی از علل ناکامیهای گذشته انتخاب پیشفرضهای نادرست درباب این موضوع بودهاست، چنین پیشفرضهایی شیوههای ناکارآمد و محکوم به شکست را به ذهن متولیان امر القا میکنند.
رویکردهای نامناسب و اعتنا و اعتماد مسئولان به باورهای نادرست، عامل شکست مهار مشکلات مسکن
وی با بیان اینکه اعتنا و اعتماد مسؤولان به برخی باورهای نادرست در عمل موجب شده، آنان با انتخاب رویکرد نامناسب در مهار مشکلات حوزه مسکن ناموفق باشند، به تشریح مهمترین واقعیتهایی که باید در امر سیاستگذاری مسکن موردتوجه متولیان امر باشند، پرداخت و گفت: در شرایط فعلی، باورهای نادرستی در مورد این موارد رایج شده و درنتیجه سیاستگذاران حوزه مسکن گاه بیراهه را به راه ترجیح میدهند.
برای توصیف وضعیت دسترسی مردم به مسکن، باید از واژه بحران استفاده کرد
این کارشناس مسکن، توضیح داد: دشواری موجود در حوزه مسکن در طول سالهای اخیر ابعاد گستردهای پیدا کرده، و اینک برای توصیف آن باید از واژه بحران استفاده کرد. گستردگی ابعاد این دشواری یا بحران را باید با تعداد جمعیت گرفتار آثار منفی آن سنجید. جمعیتی که اینک آثار منفی دشواری حوزه مسکن را تجربه میکنند، عبارتند از جمعیت مستاجر، جمعیت بدمسکن، جمعیت بدمسکن در بافت فرسوده شهری یا ساختمانهایی با مصالح غیراستاندارد و ناایمن و در حاشیه شهرها سکونت دارند، جمعیت ساکن در واحدهای کوچک که تناسبی با ابعاد خانوار ندارد و جمعیت معذب از ترافیک.
جمعیت مستاجر بیش از 40درصد جمعیت شهری کشور را شامل میشود
مستاجرین در روستاها هم درحال افزایش اند
ذاکری خاطرنشان کرد: جمعیت مستاجر بیش از 40درصد جمعیت شهری کشور را شامل میشود، و شوربختانه به طرز محسوسی در حال افزایش است، بهگونهای که جمعیت مستاجر در روستاها هم درحال افزایش است. درمجموع میتوانگفت بیش از 35درصد جمعیت کشور یا به دلیل نداشتن مسکن و یا نارضایتی از کیفیت مسکنی که دارند، ناگزیر شیوه زندگی مستأجری را انتخاب کردهاند. جمعیت بدمسکن در بافت فرسوده شهری یا ساختمانهایی با مصالح غیراستاندارد و ناایمن و در حاشیه شهرها سکونت دارند. براساس برآوردهای موجود بیش از ۳۰درصد جمعیت کشور گرفتار بدمسکنی هستند، که طبعاً بخشی از این جمعیت مستاجر و بخشی مالک واحد محل سکونت خود هستند. جمعیت ساکن در واحدهای کوچک که تناسبی با ابعاد خانوار ندارد، با دشواریهای فرهنگی خاص خود روبهرو هستند و بهگونهای معذبند. درواقع گرانی بیشازحد مسکن شرایطی را ایجاد کرده که آنان نمیتوانند به واحد مسکونی بزرگتر نقل مکان کنند. بخشی از این جمعیت هم نه مستأجر هستند و نه ساختمان مسکونیشان فرسوده طبقهبندی میشود. جمعیت معذب از ترافیک آن گروه از شهروندان هستند که بهویژه در برخی محلات کلانشهرها ساکن هستند و ازدحام جمعیت و گرفتاریهای ناشی از ترافیک شهری آنان را دچار مشکل کردهاست.
حداقل دوسوم جمعیت کشور از وضعیت موجود سکونت خود ناراضی هستند
بحران مسکن اورژانسی است اما اکنون فقط یکی از دغدغههای درجه دوم و گاه سوم مسؤولان و مقامات عالیرتبه است
او یادآورشد: با احتساب این چهار گروه میتوان ادعا کرد حداقل دوسوم جمعیت کشور از وضعیت موجود سکونت خود ناراضی هستند. ازاینرو با توجه به گستردگی آثار منفی دشواری مسکن که بخش عمده جمعیت کشور را درگیر کرده، نمیتوان بر بهکارگیری واژه بحران برای توصیف وضع موجود خرده گرفت. اهمیت این نکته و اقرار به بحرانی بودن شرایط در بخش مسکن از این نظر مهم است که در شرایط بحرانی دولتمردان ناگزیر از اقدامات فوری برای مهار بحران هستند و نمیتوانند این دشواری بزرگ را با بقیه دغدغههای خود همتراز بدانند. درست مشابه وضعیت بیماری که باید به صورت اورژانسی به اتاق عمل انتقال بیابد و اقدامات درمانی بدون کوچکترین تاخیری آغاز شود. بااینحال در عمل شاهد هستیم که بحث مسکن فقط یکی از دغدغههای درجه دوم و گاه سوم مسؤولان و مقامات عالیرتبه است.
اصل قانون اساسی درباره مسکن، بیشتر از اصول مغفول دیگر مورد غفلت واقع شدهاست
به گفته ذاکری؛ اصل ۳۱ قانون اساسی دولت و حکومت را موظف کردهاست که مقدمات خانهدار شدن همه شهروندان را فراهم کنند. اما این تکلیف قانونی در طول چند دهه به فراموشی سپردهشدهاست. نکته قابلتأمل در این میان این است که وقتی برخی سخنوران از مغفول ماندن اصول قانون اساسی صحبت میکنند، معمولا به آموزش رایگان یا اصل ۲۷ که به آزادی تجمعات تأکید کردهاست، اشاره میکنند و کسی متعرض اصل ۳۱ نمیشود! به بیان دیگر این اصل گویی بیشتر از اصول مغفول دیگر مورد غفلت واقع شدهاست. دولتمردان و متولیان امر باید به این نکته توجه کنند که آنان به حکم قانون اساسی موظف به حل دشواری مسکن هستند. این بدانمعنی است که اگر دولتی تلاش کرد تا مشکل مسکن قدری مهار شود، نباید تلاش خود را از نوع مهرورزی و لطف کردن به مردم بداند، زیرا در بهترین حالت فقط بخشی از وظیفه قانونی خود را انجام دادهاست.
شکلگیری بحران مسکن در سایه خطای دولتها بودهاست
در فاصله سالهای ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ سهم سوداگری در بازار مسکن ۲۲درصد بوده، و در فاصله سالهای ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ به ۷۵درصد رسیده
این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه شکلگیری بحران مسکن در سایه خطای دولتها بودهاست، اظهارداشت: دولتها ازیکسو با اعمال نابهجای سیاست کسری بودجه بر آتش تورم دمیدهاند. در چنین فضایی با شدت گرفتن تورم قیمت مسکن هم افزایش یافته و نیازمندان واقعی مسکن بهتدریج از بازار حذف شدهاند. از سوی دیگر دولتها با بیتوجهی خود اجازه دادهاند مسکن بهعنوان یک کالای بهاصطلاح سهلالبیع در بازار بدون هیچ محدودیتی خرید و فروش بشود و درنتیجه تقاضای سفتهبازانه در این بازار با رشد خارقالعاده روبهرو شدهاست. گفتنی است در فاصله سالهای ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ سهم تقاضای سفتهبازانه (سوداگری در بازار مسکن) ۲۲درصد بوده، و در فاصله سالهای ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ به ۷۵درصد رسیده، و بیتردید اینک بالاتر از این سطح نیز رفتهاست. به بیان دقیقتر وضعیت بحرانی فعلی ناشی از تقصیر دولتها است، و دولت بدهی بزرگی به مردم دارد که علاوه بر تکلیف قانونی شامل جبران تقصیر هم میشود. این بدانمعنی است که دولت چهاردهم وارث یک بدهی بزرگ و به تمام معنی کمرشکن از دولتهای گذشته است؛ بدهیای که هرچه زودتر باید تسویه شود.
حتی اگر قائل به «معجزه بازار آزاد» هم باشیم، نباید حوزه بسیار مهم مسکن را به حاکمیت بازار آزاد بسپاریم
وی ضمن تاکید بر اینکه اختلاف نظر عمیقی در بین اقتصاددانها در مورد عملکرد بازار آزاد و دستآوردهای آن وجود دارد، عنوان کرد: بااینحال حتی بسیاری از آنان که از عملکرد بازار آزاد دفاع میکنند، دستاوردهای این نظام را در بازارهایی چون مسکن رضایتبخش نمیدانند. به بیان دیگر ماهیت حوزه مسکن بهگونهای است که حتی اگر قائل به «معجزه بازار آزاد» هم باشیم، نباید این حوزه بسیار مهم را به حاکمیت بازار آزاد بسپاریم. اما باید دانست این حکم مختص جوامعی است که شرایط بازار مسکن در آنها «عادی» توصیف میشود. در حالی که بازار مسکن در جامعه امروز ایران دچار وضعیتی است که بههیچروی نمیتوان آن را عادی توصیف کرد. ازاینرو باید گفت اگر در جوامعی که در آنها بازار مسکن وضعیت عادی و نه بحرانزده دارد، سپردن زمام امور این بازار به نظام بازار آزاد توصیه نمیشود، در جامعه ایران امروز و در شرایطی که بخش مسکن گرفتار بحرانی تمامعیار است، به طریق اولی چنین سیاستی نابخردانه تلقی میشود.
از اوایل دهه ۱۳۷۰ تاکنون بخش مسکن در اقتصاد ما تحت سیطره نظام بازار آزاد بوده است
پس سخن گزافی نیست اگر وضعیت موجود حاکم بر بخش مسکن را نتیجه عملکرد آزادانه عوامل عرضه و تقاضا در قالب نظام بازار آزاد بدانیم
ذاکری یادآورشد: از اوایل دهه ۱۳۷۰ تاکنون بخش مسکن در اقتصاد ما تحت سیطره نظام بازار آزاد بوده، و مداخلات دولتها و اعمال محدودیتها به این عملکرد آزادانه، در سطحی بسیار ناچیز بودهاست. پس سخن گزافی نیست اگر وضعیت موجود حاکم بر بخش مسکن را نتیجه عملکرد آزادانه عوامل عرضه و تقاضا در قالب نظام بازار آزاد بدانیم. با گذشت بیش از سه دهه، نتیجه و دستآورد حاکمیت تقریباً مطلق و بیدردسر نظام بازار آزاد بر بخش مسکن، فقط تشدید بحران مسکن بودهاست. به بیان دیگر چنین حاکمیتی نهتنها منتهی به ظهور «معجزه بازار» به تعبیر میلتون فریدمن اقتصاددان مشهور نشدهاست، بلکه دقیقا معجزهای در جهت منفی را با گسترش فقر صورت دادهاست.
برخی مسئولان با استناد به اینکه در فلان کشور مرفه غربی هم نسبت جمعیت مستاجر عدد بزرگی است، در صدد توجیه این واقعیت تلخ برآمده، و آن را چندان نگرانکننده و تأسفآور ندانستهاند
وی افزود: در سالهای اخیر و به دنبال افزایش چشمگیر جمعیت مستاجر، برخی مسؤولان با استناد به اینکه در فلان کشور مرفه غربی هم نسبت جمعیت مستاجر عدد بزرگی است، در صدد توجیه این واقعیت تلخ برآمده، و آن را چندان نگرانکننده و تأسفآور ندانستهاند. چنین استناد و استدلالی را باید مصداق بارز استدلال نامربوط تلقی کرد. زیرا چنین مقایسهای بدون توجه به روند تغییرات این شاخص در طول زمان و نیز علل تمایل یا تصمیم شهروندان به انتخاب شیوه اجارهنشینی بیمعنی است. به بیان دیگر اولا نسبت بالای جمعیت مستأجر در فلان کشور غربی اگر واقعیت هم داشتهباشد، یک شاخص باثبات است که در سالیان گذشته شکل گرفته و ادامه یافتهاست. درحالیکه این نسبت در جامعه ما در طول چند سال اخیر تغییرات شگرفی داشته و همین امر نشان میدهد که اتفاقی قابلتأمل در سطح اقتصاد ملی در شرف وقوع است. دوم این که بخش عمده جمعیت مستاجر آن جوامع خود این شیوه زندگی را انتخاب کردهاند، و این شیوه سکونت بهآنها تحمیل نشدهاست. درحالیکه در جامعه ما افزایش سریع قیمت مسکن و ناتوانی نیازمندان مسکن از خرید، آنان را ناگزیر از پناه بردن به شیوه اجارهنشینی کردهاست. درواقع اگر در کشوری بورس اوراق بهادار رونق و پویایی خاص خود را داشتهباشد، ممکن است بسیاری از شهروندان با سرمایهگذاری در بورس و اقامت در خانهای اجارهای، سود بیشتری کسب بکنند، و به همین دلیل ساده اصلا به فکر خرید مسکن نیفتند. اما در ایران امروز کمتر تجارتی از نظر میزان سودآوری به پای سرمایهگذاری در خرید املاک میرسد.
ذاکری تاکید کرد: نمیتوان با استناد به این واقعیت که در برخی کشورهای مرفه غربی نرخ اجارهنشینی بالا است، بالا بودن این نرخ را در کشورمان توجیه کرد و آن را امری عادی تلقی کرد که نباید مایه نگرانی سیاستمداران باشد.
وقتی «رونق مسکن» یعنی هجوم سفتهبازان!
او ادامه داد: سیاستمداران و دستاندرکاران در سالهای گذشته بارها و بارها از رونق بازار مسکن صحبت کرده، و آن را علامتی مثبت و رضایتبخش تلقی کردهاند. اما بهراستی این بهاصطلاح رونق به چه معنی است؟ همانگونه که گفتهشد، سهم تقاضای سفتهبازانه از کل تقاضای مسکن در سالهای اخیر از مرز 75درصد گذشتهاست. در چنین شرایطی معنای رونق بازار مسکن این است که سفتهبازان و صاحبان نقدینگی به هر دلیلی تمایل بیشتری برای خرید واحدهای مسکونی از خود نشان میدهند، طبعاً این واحدهای خریداریشده، در بازار مسکن استیجاری به جمعیت مستأجر عرضه خواهدشد. به بیان دیگر در سایه این رونق قیمت مسکن و به تبع آن اجاره مسکن افزایش یافته و عرصه را بیشتر از پیش بر جمعیت مستأجر تنگ خواهدکرد.
بخش اعظم واحدهای نوساز عملا توسط سفتهبازان خریداری شده، و از دسترس نیازمندان واقعی مسکن خارج خواهدشد
ذاکری توضیح داد: استدلال این گروه از سیاستمداران این است که با افزایش تقاضا برای مسکن خواه از سوی نیازمندان واقعی مسکن و خواه از سوی سفتهبازان، سازندگان مسکن تشویق به فعالیت بیشتر و ساخت واحدهای مسکونی بیشتر میشوند. اما نکتهای که آنان نادیده میگیرند، این است که بخش اعظم این واحدهای نوساز عملاً توسط سفتهبازان خریداری شده، و از دسترس نیازمندان واقعی مسکن خارج خواهدشد، و تنها دستآورد نیازمندان واقعی مسکن افزایش اجاره ماهانه خواهدبود.
اگر بخواهیم از شر تقاضاهای سفته بازانه مسکن در امان بمانیم، باید تدابیری بهکار بگیریم که این نوع از تقاضا در دامنه 10 تا 15درصد محدود شده و هرگز از این سقف بالاتر نرود
رشد بی رویه تقاضای سفتهبازانه در سایه بیعملی دولتمردان پدیده خطرناک احتکار مسکن را عینیت بخشیدهاست
این کارشناس اقتصادی پیشنهاد داد: تقاضای سفتهبازانه میتواند به رونق بخش ساختمان کمک کند، اما اگر بخواهیم از شر این نوع تقاضا در امان بمانیم، باید تدابیری بهکار بگیریم که این نوع از تقاضا در دامنه 10 تا 15درصد محدود شده، و هرگز از این سقف بالاتر نرود. تقاضای سفتهبازانه بالاتر از 50درصد میتواند اقتصاد ملی را زمینگیر کند، زیرا همان منابع نقدی که باید برای گسترش ظرفیت تولیدی کشور سرمایهگذاری شده، و با رونق بخشیدن به بازار اوراق بهادار به رشد اقتصاد ملی کمک کند، در بخش املاک متراکم شده، و با افزایش قیمت املاک و مستغلات کمر بخش مولد اقتصاد را خرد میکند. رشد بی رویه تقاضای سفتهبازانه در سایه بیعملی دولتمردان پدیده خطرناک احتکار مسکن را عینیت بخشیدهاست؛ هرچند بسیاری از دولتمردان حاضر به پذیرش این نامگذاری نیستند.
از سال 1398 دولت با این توجیه که افزایش بی رویه اجارهبها دشواریهای فراوانی برای جمعیت روبهفزونی مستاجر کشور ایجاد کرده، مداخله در بازار مسکن استیجاری را آغاز کرد
وی اضافه کرد: از سال 1398 دولت با این توجیه که افزایش بی رویه اجارهبها دشواریهای فراوانی برای جمعیت روبهفزونی مستاجر کشور ایجاد کرده، مداخله در بازار مسکن استیجاری را اغاز کرد، و در قالب مصوبات سران قوا سقف مجاز افزایش سالانه اجارهبها را اعلام کرد. در مورد این مداخله که مستقل از کیفیت و کمیت تاثیر آن تاکنون ادامه دارد، از همان ابتدا نظرات متفاوتی از سوی کارشناسان و تحلیلگران ارائه شده، که میتوان آنها را در سه سرفصل خلاصه کرد.
نگاهی به سه رویکرد متفاوت درباره مداخله دولت درباره مسکن استیجاری
ذاکری با بیان اینکه در نگاه انتقادی منفی این مداخله توجیهی ندارد، زیرا اولا بیتاثیر است و بازار مسکن استیجاری در طول سالهای گذشته بدون اعتنا به این مداخله راه خود را رفتهاست؛ و ثانیا این قیمتگذاری درست نیست زیرا با افزایش قیمت تمامشده مسکن، مالکان حق دارند اجارهبهای بالاتری برای دارایی خود مطالبه کنند، تصریح کرد: به بیان دیگر مداخله دولتی مالکان واحدهای مسکونی استیجاری را از حق مسلم خود محروم میکند. این گروه از کارشناسان، دولت را از هرگونه مداخله در بازار مسکن استیجاری منع کرده، و میگویند که باید کار کلا به عوامل عرضه و تقاضا سپردهشود، و اگر دولت تمایل به کاهش اجارهبها دارد، راهش کمک به افزایش عرضه است.
وی در تشریح دیدگاه کارشناسان گروه دوم، گفت: در نگاه تاییدی این مداخله موجه و بهموقع است، و اگر تاثیر کافی ندارد، باید ضمانت اجرای قویتری برای آن طراحی شود.
این پژوهشگر اقتصادی ادامه داد: در نگاه گروه سوم، که نگاهی انتقادی مثبت دارند، این مداخله دیرهنگام و حتی ناکافی معرفی میشود. دولت باید در راستای حمایت از جمعیت مستاجر خیلی زودتر از اینها وارد میدان میشد و با مداخله خود با رشد بی رویه اجارهبها مقابله میکرد. در این نگاه حتی سقف افزایش سالانه هم بیش از حد متناسب معرفی میشود.
دولت باید در راستای حمایت از جمعیت مستاجر خیلی زودتر از اینها وارد میدان میشد
او خاطرنشان کرد: با نگاهی به شرایط امروز اقتصاد ملی میتوان اثبات نادرستی نگاه اول کار دشواری نیست، زیرا ازیکسو بیتاثیری یا کمتاثیری سیاست تعیین سقف مجاز افزایش اجارهبها فقط به نبود ضمانتاجرای قوی برمیگردد. زیرا در نبود این ضمانت اجرای قوی و کارآمد، هرگونه تعیین سقف مجاز افزایش تا سطح یک توصیه اخلاقی سقوط میکند. دولت میتوانست با طراحی یک نظام کارآمد نظارتی با هرگونه افزایش غیرمجاز مقابله کرده، و با سرسختی اعمال قانون بکند. از سوی دیگر مدافعان این نگاه باید به این پرسش بنیادین پاسخ بدهند که آیا افزایش قیمت تمامشده یک دارایی، دلیل موجهی برای افزایش قیمت همه محصولات به دست میدهد یا فقط مالکان واحدهای مسکونی استیجاری میتوانند از این موهبت برخوردار شوند؟! بهعنوان نمونه آنان چرا از مداخله دولت در بازار لبنیات و تعیین قیمت محصولات برای دامداران انتقاد نمیکنند؟ یا چرا از مداخله دولت در بازار برخی خدمات از جمله خدمات حوزه بهداشت و درمان انتقاد نمیکنند؟ آیا در این بازارها عرضهکنندگان حق ندارند با افزایش قیمت تمامشده محصول یا خدمت خود، قیمت بالاتری مطالبه کنند و این حق به صورت انحصاری فقط برای مالکان واحدهای استیجاری تعریف میشود؟! همچنین با نگاهی عمیقتر به شرایط اقتصادی امروز جامعه میتوان دفاع از برتری نگاه سوم به نگاه دوم را دفاعی موجه و مستدل تلقی کرد.
قیمت در بازار مسکن و اجارهبها در طول چند دهه گذشته به طرز نامتناسب با سایر بخشهای اقتصاد رشد کردهاست
این رشد قیمت ارتباط چندانی با واقعیتهای اقتصاد ملی ندارد
ذاکری با بیان اینکه قیمت در بازار مسکن و به تبع آن اجارهبها در طول چند دهه گذشته به طرز نامتناسب با سایر بخشهای اقتصاد رشد کردهاست، افزود: این رشد قیمت ارتباط چندانی با واقعیتهای اقتصاد ملی ندارد. به بیان دیگر نه سطح درآمد و رفاه شهروندان بالا رفته که موجبات افزایش تقاضا برای مسکن فراهم بیاید، و نه کیفیت واحدهای موجود ارتقا یافته که مالکان بهای بالاتری برای آن مطالبه کنند. تنها عامل افزایش حجم نقدینگی در اقتصاد ملی و سرریز شدن بخشی از آن در بازار مسکن به صورت افزایش تقاضای سفتهبازانه است. بههمین دلیل میتوان از شکلگیری نوعی حباب در بازار مسکن صحبت کرد. زیرا همانگونه که گفتهشد، قیمت حاکم در این بازار نشان دهنده واقعیتهای بازار نیست.
سهم مسکن در سبد خانوار ایرانی در مقایسه با جهان بهشدت بالاست
وی اظهارداشت: براساس اطلاعات موجود سهم مسکن در سبد خانوار ایرانی در مقایسه با جهان بهشدت بالاست. در شرایطی که کیفیت و رفاهی که واحدهای مسکونی به ساکنانشان عرضه میکنند، اگر از متوسط جهانی پایینتر نباشد، بالاتر نیست، و از سوی دیگر هیچ عامل دیگری مانند تراکم جمعیت گران و غیرقابل دسترسی نبودن مسکن را توجیه نمیکند، طبعا باید شکلگیری حباب قیمت را فرضی معقول بدانیم. اگر این فرض درست یعنی وجود حباب قیمت در بازار مسکن از سوی متولیان امر به رسمیت شناختهشود، آنان موظف خواهندبود برای از بین بردن این حباب و بازگرداندن قیمت به سطحی که نشاندهنده واقعیتهای بازار و اقتصاد ملی باشد، اقدام کنند. زیرا وجود این حباب که البته بیتردید حبابی عظیم است، شرایطی را در بازار مسکن ایجاد کرده که تملک واحد مسکونی برای بسیاری از خانوارهای ایرانی به رویایی دستنیافتنی تبدیل شدهاست.
نظام تولید و عرضه مسکن در کشورمان گرفتار ناکارآمدی عمیق ساختاری است
این پژوهشگر توسعه با بیان اینکه نظام تولید و عرضه مسکن در کشورمان گرفتار ناکارآمدی عمیق ساختاری است، خاطرنشان کرد: در این میدان تعداد انبوه تولیدکنندگان خرد و غیرحرفهای با شیوههای مدیریت سنتی مشغول فعالیت هستند. این امر علاوهبر ناکارآمد ساختن نظام نظارت فنی بر ساختوساز، و محروم ساختن این صنعت از مزایای صرفهجویی در مقیاس وسیع، بیتوجهی به بهبود روشها و حرکت در مسیر استفاده روزافزون از فنآوری جدید را نیز به این صنعت تحمیل کردهاست. درواقع شرایط خاص بازار املاک و مستغلات موقعیتی را ایجاد کرده که بیشترین سود تولیدکنندگان از محل تبدیل داراییهای خود به املاک و نه از محل تولید و عرضه محصول کسب شود، و این امر در طول زمان توجه به اصلاح شیوههای تولید و مدیریت را کماهمیت و حتی بیاهمیت ساختهاست. بدینترتیب امروز شاهد این واقعیت هستیم که بهجای چندین بنگاه قدرتمند با بنیه مالی و فنی بالا و توان مدیریتی مطلوب، که با استفاده از دانش روز صنعت ساختمان درحال بهبود مداوم شیوه فعالیت و کسبوکار خود باشند، شاهد هزاران تولیدکننده غیرحرفهای هستیم که از دانش ساختوساز مدرن و اصول مدیریت نوین چیزی نمیدانند. از سوی دیگر در جانب تقاضا هم شاهد حضور تقاضای سفتهبازانه بسیار قدرتمند هستیم که تولیدکنندگان را نه برای تأمین نیاز مصرفکنندگان واقعی، بلکه برای جلب نظر احتکارکنندگان مسکن به کار میگیرد.
کارکرد درست یا حداقل کمنقص نظام بازار آزاد در حوزه مسکن در گرو این است که هردو جانب عرضه و تقاضا آرایش درستی داشتهباشند
ذاکری ادامه داد: کارکرد درست یا حداقل کمنقص نظام بازار آزاد در حوزه مسکن در گرو این است که هردو جانب عرضه و تقاضا آرایش درستی داشتهباشند. این بدانمعنی است که دولت رسالتی بزرگ در این حوزه برعهده دارد و باید برنامهای خردمندانه برای بازآرایی هردو جانب عرضه و تقاضای مسکن تدوین و اجرا کند. یکی از اولین دستآوردهای بازآرایی عرضه و تقاضا در بازار مسکن این است که این بازار برای تامین نیاز مصرفکنندگان و برآوردهساختن مصالح اجتماعی نیاز کمتری به مداخله دولت خواهدداشت.
نقش پدیده تعارض منافع در شکلگیری بحران مسکن یکی از موارد بسیار قابلتامل است
این پژوهشگر توسعه در تشریح تعارض منافع موجود در بخش مسکن، گفت: ایرادات ساختاری و ناکارآمدی مزمن در نظام تصمیمسازی و تصمیمگیری کشور، اصرار بر تداوم شیوههای اجرایی نادرست، و سیاستزدگی افراطی در حوزه مدیریت شرایطی را فراهم آورده که اینک شاهد موارد پرتعداد تعارض منافع و کمترین تلاش برای مدیریت این میدان هستیم. با بررسی عملکرد دستگاههای دولتی و عمومی میتوان فهرستی بلندبالا از این موارد را برشمرد. اما بیتردید نقش پدیده تعارض منافع در شکلگیری بحران مسکن یکی از موارد بسیار قابلتأمل است.
برندگان مطلق، برندگان نسبی و بازندگان در بخش مسکن، چه کسانی هستند؟
وی با بیان اینکه گسترش مناسبات رانتی در دهههای گذشته ازیکسو و رونق چشمگیر تجارت املاک و مستغلات از سوی دیگر شرایطی را پدید آورده که میتوان خانوارها را با توجه به میزان و ترکیب داراییها در قالب سه گروه برندگان مطلق، برندگان نسبی و بازندگان دستهبندی کرد، اضافه کرد: گروه اول با استفاده از ارتباطات قوی و نفوذ در مراکز تصمیمگیری به ثروتهای افسانهای رسیده و بخش اعظم دارایی خود را صرف خرید املاک و مستغلات کردهاند. گروه دوم دهکهای بالای درآمدی، خانوارهای برخوردار از ارثیه فامیلی و نیز تعدادی از مدیران و صاحبمنصبان هستند که در طول سالیان گذشته در سایه ارتباطات قوی خود همواره بر صدر نشسته و قدر دیده، و با استفاده از موقعیت خود موفق به کسب دارایی قابلتوجهی شدهاند. گروه سوم نیز بقیه جمعیت کشور هستند که در شرایط بحرانی اقتصاد کشور به زیر خط فقر هل دادهشدهاند. تفاوت چشمگیر بین این گروهها در این است که گروههای اول و دوم بیش از حد موردنیاز خود املاک و مستغلات در اختیار دارند، و از این طریق کسب درآمد میکنند. اما گروه سوم حتی از داشتن مسکن و سرپناه برای خانواده خود محروم هستند.
ذاکری افزود: حال اگر بخش عمده منصبهای تصمیمسازی و تصمیمگیری در اختیار افرادی از گروه برندگان باشد، ممکن است در مرحله انتخاب شیوه درمان برای بحران مسکن، روشهایی که منافع برندگان را تهدید میکنند، کنار گذاشتهشوند. در طول سالیان گذشته تدابیری که بهنوعی میتوانستند با اعمال محدودیت بر جریان ثروتاندوزی گروههای برنده، کمکی به مهار بحران بکنند، مورد بیمهری قرار گرفتهاند. مالیات بر مستغلات، مالیات بر خانههای خالی، تعیین سقف مجاز افزایش اجارهبها همه و همه از اینگونه تدابیر هستند که یا در فرایند اجرایی شدن با مشکلات روبهرو شدهاند، و یا با بیاعتنایی به ملزومات اجرای آن، عملا ناکارآمد و بیفایده رها شدهاند و درنتیجه منافع برندگان خواه مطلق و خواه نسبی از تهاجم دولت مصون ماندهاست.
وی ضمن اشاره به آرای «یانوش کورنای»، اقتصاددان برجسته مجار و یکی از پیشکسوتان دانش برنامهریزی اقتصادی، اظهارداشت: او در مروری بر تجربه برنامهریزی در مجارستان به وضعیتی اشاره میکند که در دهه ۶۰ میلادی گروهی از مقامات و کارشناسان عالیرتبه باید به سؤالی اساسی پاسخ بدهند: «شهروندان برای خرید خودرو شخصی باید چند سال منتظر بمانند؟» اما نکته این است که آنها خود مالک خودرو شخصی هستند و دشواریهای خانوارهای فاقد خودرو را درک نمیکنند. کاش میشد به آن مرحوم تذکر داد که بهجای گله از بدعهدی ایام، وضعیتی بهمراتب بدتر را تصور کند که در جامعه امروز ایران حاکم است: مالکان واحدهای مسکونی استیجاری بناست برای محدود ساختن میزان افزایش اجارهبها آنهم با رای مخفی تصمیم بگیرند! بهطوریکه ملاحظه میشود، نادیده گرفتن این واقعیتها خطاهای نگرشی را به کارشناسان و متولیان حوزه مسکن تحمیل میکند. ازاینرو برای تدوین برنامههای کارآمد و اثربخش در حوزه مسکن لازم است، در قدم اول نسبت به کشف و شناسایی خطاهای نگرشی و اصلاح آنها اقدام کنیم.
